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コラム

マンションの敷地利用権

1 敷地利用権

分譲マンション(法律上は「区分建物」といいますが,ここでは単に「マンション」といいます)は,当然不動産である「建物」です。

建物を所有するには土地の権利(所有権や賃借権など)が必要です。

土地の権利がなければ不法占拠になってしまいます。

マンションを所有するのに必要な土地の権利のことを「敷地利用権」といいます。

敷地利用権は,所有権である場合と借地権である場合があります。

2 所有権

敷地利用権を所有権とした場合,通常はマンションの占有面積の割合に応じた持分により,マンション所有者全員の共有とします。

土地の所有権も持っていますので,建物の固定資産税土地の固定資産税がかかります。

なお,所有権に限らず借地権でも,敷地利用権は建物のマンション部分と分離して処分することはできません

例えば,敷地利用権である土地の所有権の持分のみを売却することはできません。

3 借地権

「借地権」とは,建物所有を目的とする賃借権または地上権のことをいいます。

敷地利用権を所有するのではなく,借りる権利です。

借りるのですから地代が発生します。

法律上,地代の支払方法は特に規定はありませんので,マンション販売時に売買代金に含める前払式や,毎月または毎年支払う方法など,マンションによって異なります。

土地を所有しないので,土地の固定資産税は土地の所有者が負担します。

平成4年8月に施行された借地借家法により,「定期借地権」という制度が定められました。
通常の借地権は期間満了後も更新されることが予定されていますが,定期借地権は当初定められた期間の満了により借地関係が終了し,その後の更新をしないというものです。

期間満了時には建物を撤去し,更地にして土地の所有者に返還します。
貸す側である土地の所有者は,期間満了により土地が必ず帰ってくるので,土地を手放すことなく資産運用ができます。
また,借りる側としても土地を購入するのではないので,所有権よりも安く敷地利用権を取得できます。

マンションの定期借地権は50年以上です。

当然,建物部分であるマンションは自分の所有物ですから期間内は売却することも可能です。

まとめ

どちらの敷地利用権が自分に適しているかは,土地に対する考え方,今後の生活設計,資金計画によって結論が異なるでしょう。

敷地利用権の内容も考えたうえで,購入を検討してみてください。

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