不動産売買
不動産を売買により取得した場合、権利を主張するためには法務局に登録された名義を変更する｢登記｣の手続きが必要になります。通常、代金決済の際には司法書士が同席し、登記手続きに必要な書類が揃っていることを確認した上で売買代金の支払いを行ないます。
不動産売買の手続きの流れについて
一般的に、不動産の売買は次のような流れで行います。
不動産売買の簡単な流れ
- 売買契約の締結
- 金融機関等との調整
- 登記必要書類の準備
- 残代金の支払い・登記申請
売買契約書の作成、買主から売主への手付金の支払い等を行います。
一般的には宅建業者が仲介し、不動産に関する重要事項の説明等を行います。
売主：売買物件に抵当権等の担保がついている場合、抹消手続きのための金融機関等との調整※残代金支払いのときまでに、抵当権、根抵当権、差押え等売買物件の負担は全て抹消します。 （売買代金を支払いに充て、買主への所有権移転と売主の担保等の抹消を同時に行うケースが一般的です。）
買主：融資を利用して物件を購入する場合、金融機関への融資申込み
４に記載するとおり、書類に不備があると残代金の支払いを延期しなければならなくなるため、事前に司法書士が必要書類を案内、確認させていただきます。
司法書士が立ち会い、登記に必要な全ての書類が揃っていることを確認した上で、金融機関からの融資の実行、買主から売主への残代金の支払いを行います。 一般的には全ての登記を当日中に法務局へ申請するため、書類に不備があると残代金の支払いを延期しなければならなくなります。
不動産売買に伴うリスクについて
不動産の売買には、下記のような様々なリスクが伴います。
買主側のリスク
・売却権限のない者が手続きを行なったため、所有権を取得できなかった。
売主側のリスク
当事務所では、上記のようなリスクを極力減らすため、売買物件の登記簿謄本の事前調査・当日調査を行い、売主の方のご本人確認・売却意思の確認を徹底しております。 また残代金決済の際には、登記必要書類の完備と売買代金全額の授受を確認した上で登記手続きを行なっております。
任意売却について
任意売却とは、住宅ローン等の借金の返済ができなくなった場合に、裁判所で行う「競売」の手続きによらず、不動産を売却することです。 任意売却には次のようなメリットがあります。
任意売却のメリット
・債権者との調整ができれば、競売よりも早く手続きができる。
・裁判所での手続きに比べ、心理的な負担が少ない。
債権者や裁判所から競売に関する通知が届いた後でも、任意売却の手続きが取れる可能性はあります。詳細については、お気軽にお問い合わせください。（ご相談は無料です。）
不動産の売買に関連する登記について
一般的には、不動産の売買の際に次のような登記を行います。
- 住所・氏名変更の登記（売主)
- 抵当権、根抵当権等の抹消登記（売主）
- 所有権移転登記（売主・買主）
- 抵当権（根抵当権）設定（買主）
不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）に記載された住所又は氏名が、残代金支払いの時点での住民票上の住所又は氏名と異なる場合、 変更の登記が必要になります。
住民票（又は戸籍の附票等）
～登記簿上の住所から現在の住所までのつながりが証明できるように取得する必要があります。※氏名の場合は戸籍も必要になります。
買主が完全な所有権を取得できるよう、抵当権等の負担は全て抹消します。
金融機関から発行されます。
※なお、差押えの登記の抹消手続きは、裁判所や市町村役場等が行いますので、事前に調整が必要です。
売主から買主への名義変更の手続きを行ないます。
売主 権利証（登記識別情報）・印鑑証明書（３か月以内のもの）・固定資産評価証明書
買主 住民票
※権利証（登記識別情報）を紛失している場合、司法書士や公証人等の作成した本人確認情報を権利証の代わりとすることができます。 この場合、別途必要書類や費用が発生します。
金融機関の融資を利用して物件を購入した場合、通常購入物件を担保に入れる手続きを行ないます。
印鑑証明書
※他の書類は金融機関で準備します。
＊権利証・登記識別情報について
以前は不動産を取得すると、法務局から赤い判の押された登記済権利証が発行されていましたが、現在は「登記識別情報」というパスワードが発行されます。
権利証から登記識別情報に変更になった時期は法務局によって異なっており、不動産を取得した時期により権利証をお持ちの方と登記識別情報をお持ちの方がいらっしゃいます。
これらを紛失されている場合、残代金決済と同時に所有権を移転し登記を行うためには、権利証の代わりとなる「本人確認情報」を作成する必要があります。