１ 農地とは
農地を変更したり、売ったり貸せたりする場合には、原則として市町村の農業委員会、都道府県知事または農林水産大臣の許可が必要になります（農地法の許可）。
農業は国民の生活に直結することであり、無制限な転用で農地が失われると回復することが難しいことなどが理由として挙げられます。
許可を得ずに、農地を変更したり売買などを行うと、刑事罰を科せられることがあります。
ここで、農地法上の農地とは、登記上の地目に係わらず、「耕作に供される土地」をいいます。
例えば、登記上の地目が「山林」の土地でも耕作に供されていれば、変更・売買する場合に農地法の許可を受ける必要があります。
２ 農地の利用、転用に関する許可
① 農地を農地として売買、賃貸する場合
農地をそのまま農地として、別の人に売ったり貸せたりする場合には、「農地法３条の許可」が必要となります。次に利用する者が農業を行うに適した者かを許可の判断基準としています。
② 農地を別の用途に変更する場合
「自己転用」といわれるもので、所有者または利用者はそのままで、農地を農地以外に転用する場合には、「農地法４条の許可」が必要となります。
③ 農地を別の用途に変更したうえで売ったり貸せたりする場合
農地を農地以外に転用したうえで、別の人に売ったり貸せたりする場合には、「農地法５条の許可」が必要となります。農地法３条と４条の両方の許可の性質を兼ねているものといえます。
３ 許可の例外（市街化区域内の農地転用）
都市計画法に基づき、市街化区域に指定された地域では、農地を転用するには「許可」ではなく「届出」で済みます。
「届出」は届出書の記載事項及び添付書類に不備がない場合には受理されますので、先に述べた審査基準は該当せず、容易に転用できます。
４ 農地に関する相談
農地の名義や利用方法を変更する際には、予め土地が農地にあたるか判断し、許可が必要な地域かも調べなければなりません。
まずは、市町村の農業委員会で、土地が農地であるか、農地法の許可が必要であるか相談してください。
お知り合いがいれば、地元の宅建業者さんや建築士さんも地域の土地柄や手続きについても詳しいと思いますので相談しても良いと思います。